Rancangan Rumah dan Tata Ruang

Berikut adalah pertanyaan dari Bapak Abner Siahaan melalui milis, semoga jawaban bisa membantu yang memiliki pertanyaan yang sama.



Q:



selamat malam,



mohon pencerahan, kalo kita mau bangun rumah agar kualitas bangunannya terjamin dan biayanya efisien, sebaiknya bagaimana sistem pemborangannya?



apakah seluruh design, pembelian material, RAB dan ongkos diserahkan kepada kontraktor atau dipisah. misalnya yang diserahkan kpd pemborong hanya design dan upah saja, sementara pembelian material pemilik yang beli.



terimakasih atas masukannya.



salam,

abner siahaan



A:



Selamat malam pak Abner Siahaan,



Apabila menggunakan sistem borongan dengan kontraktor, berarti seluruh biaya pembelian material dan upah beserta dengan keuntungan sudah menjadi satu di RAB. Keuntungannya adalah:

1. Waktu yang terjadwal, apabila waktu serah terima kunci dengan pemilik menjadi mundur (secara otomatis terjadi pembengkakan upah) maka owner tidak menanggung akibat pembengkakan biaya ini, malah akan ada potongan (denda) bagi si pemborong.
2. Apabila terjadi kenaikan harga material secara wajar (di luar force majeur), owner tidak akan dikenakan biaya tambahan lagi.
3. Owner tidak perlu repot me-manage pembelian material dan pembayaran upah, cukup membayar sesuai termijn yang disepakati di kontrak.
4. Pemeliharaan 3 bulan dengan menahan retensi sebesar 5%.
   
   

Ada juga yang menggunakan sisem cost and fee (sering disebut tusi), sistem ini berarti kontraktor mendapatkan fee (berkisar 10-15%), dimana owner dapat mengontrol secara ketat pembelian material dan pembayaran upah sehingga biaya dapat lebih ditekan, namun apabila ternyata harga melonjak atau waktu pengerjaan lebih lama, owner akan menjadi rugi karena akan terjadi pembengkakan di upah, material dan fee si kontraktor.



Saran saya apabila dana yang Anda miliki terbatas lebih baik menggunakan sistem fixed cost and fee (tapi sangat jarang kontraktor yang mau), cara ini lebih adil kepada dua belah pihak.



Apabila Anda memilih sistem borongan, bila Anda takut ditipu (material yang digunakan tidak sesuai spek di RAB) lebih baik Anda juga menunjuk konsultan untuk memilih kontraktor dan mengawasi kontraktor (fee antara 2-4% dari RAB).



Namun seperti yang pernah saya tulis di blog saya, hubungan antara owner dan kontraktor harus dilandasi atas dasar rasa saling percaya dan bisa berkomunikasi dengan baik, apabila 2 hal ini tidak dapat terpenuhi lebih baik mencari kontraktor lainnya.



Semoga membantu, selamat bangun rumah!